住宅产业现代化进程及其领域

1、住宅消费市场急待完善和提高

中国的经济体制正从计划经济转向市场经济，房地产消费市场急待规范。高利润驱动下的投机炒作行为，使住房价格不断上扬，同时存量住宅的租金过低，造成人们买不起房和不愿意买房。在住宅与居住区规划设计中偏离了住户的居住行为需求，对现代化生活的向往。住宅功能与性能差，住宅类型单调，设备配套不完善，居住环境不理想，往往造成了大量的空置房，滞销房。

中国政府极大地关注住宅建设的发展，把住宅的发展列为新的经济热点和消费热点。1993年开始实行的适度调控过热的房地产，调整城镇住房价格政策，体现面向中低收入家庭，促进和培育住宅消费市场的成熟。从1998年开始，中国政府决定改变几十年来形成的“实物分配”的住房体制，把住房直接推入商品住宅市场化范畴中去。为此，认真地清理商品住宅价格构成，调整税费种目和标准，适度控制地价和开发商的利润，以平抑房价，开拓以广大中低收入住户为目标的住房市场。与此同时，积极开展在住宅与居住区规划设计中更新观念活动，创建21世纪初叶的文明现代的居住生活水准。强调住宅设计体现“以人为核心”的思想和“可持续发展”的概念。通过规划的创新，创造出具有地方特色、设备完善和满足现代居住生活条件的社区环境。

八十年代后期以来，在全国陆续开展的四批城市住宅小区试点和1994年以来在全国开展的2000年小康住宅示范小区建设工作，参与示范建设的小区已这1600个以上，总量已超过2000万平方米。依靠科技进步，创建一批具有不同生活水准的，富有生活趣味的现代文明居住区，代表了我国住宅建设的方向，也赢得了良好的住宅市场。

2、住宅部品开发体系急待建立

目前我国的住宅部品、设备的开发和试制工作仍处于自发阶段，缺乏有导向作用的认定体制和激励机制。重复开发，低层次运转现象十分普遍，住宅产品类别少，品种单调，质量差，普遍满足不了现代住宅建设需求。主要表现为：

（1）标准化体系尚不健全。特别是规范住宅部品生产的模数协调工作刚刚开始，住宅部品的生产缺乏规格化、系列化和配套化。住宅部品与住宅，部品与部品之间缺乏相应的连接与配合。接口技术是低水平的和粗放型的，尚谈不上配套和工业化生产，基本上仍然是低技术含量的手工操作，劳动生产率十分低。住宅施工质量合格率与发达国家相比差距很大。

（2）住宅部品开发和生产缺乏必要的监督和激励的机制。至今尚没有建立健全的部品认证制度或部品准入制度。住宅部品缺乏可靠性和质量的保证。部品市场不规范，次品充斥施工工地。优良部品受到冲击，得不到有效的保护，新产品开发和营销受阻。

（3）住宅性能评价和认定工作尚处在运作阶段。开发商急功近利，忽视对新技术、新产品的应用，对新部品开发的主动引导，而只是满足于低标准和低质量，使住户利益得不到有效的保证，住户的需求得不到满足，建筑开发缺乏生气。

住宅部品开发体系关系到住宅建设质量提高的重大问题。为此，明确制定住宅产业政策，加强基础技术的建设工作。建设部主管部门专门设立了“建设部住宅产业化办公室”，重点开展住宅标准化基础建设工作，建立技术保障体系。

（1）出台相关技术政策，修订完善《城乡住宅建设的技术政策》，编制完成《住宅产业政策》。

（2）完善住宅规范和标准体系，特别针对经济适用房的建设需求，完成《住宅建设标准》和《住宅设计规范》的修订工作。完善配套住宅产品标准体系，建立以优良产品为主的《住宅产品分类目录》，对分类住宅产品提出开发的性能、质量和规格尺寸的统一要求。

（3）建立《住宅模数协调标准》，厨房、卫生间及其他部位模数尺寸标。开展住宅部品设计、生产和安装的协调配合工作，开展接口技术的研究工作。以期达到配套化、系列化和组合化的目标。

（4）建立国家和地方两级住宅性能评价中心和住宅性能评价委员会和鉴定测试机构，在住宅评价制度的保障下开展工作，保证住宅性能评价工作能科学、公平和公正的进行。

3、成套住宅技术急待发展

中国住宅建设的工业化推广工作起步并不算晚，早在50年代就开始预制件的标准化和工厂化生产工作。进入70年代后，大量发展了预制装配大板，大模板，框架，砌块等以结构体系为主住宅工业化体系。但是，由于缺乏功能质量和适应居住者多样化要求的能力，在进入建筑市场化以后，工业化体系的发展受到了抑制，农民工代替了技术工种，传统手工操作代替了组装化和机械化。从业人数年平均增长率为7％，而人均竣工面积在20平方米左右徘徊，劳动生产率只相当于发达国家的二分之一到六分之一，还不及50年代人均竣工37平方米的水平。百元技术装备投入只完成25元的施工产值。比全国平均百元资金投入增加GDP50元，相差一半。劳动密集型带来严重的管理落后，生产质量事故不断发生，用户意见颇大。

中国住宅建设要由粗放型发展走向集约型、精品型的住宅建设发展阶段离不开住宅建设工业化的发展方向。为此，应着重完成下列工作：

（1）着力引进和发展以优良建筑体系为主的住宅成套技术，要求体系能满足现代居住生活条件，具有较大的适应性和应变能力，同时，可满足低技术含量和就地选材的特征。特别是大空间的结构体系将会受到普遍的青睐。

（2）完善和配套发展成套住宅技术。1998年初，建设部公布《推广应用住宅建设新技术、新产品公告》，把住宅成套技术分为结构体系技术、建筑节能技术、住宅设备技术、住宅物业管理技术和住宅环境保障技术等五大方面，50项新技术，概括了中国住宅技术发展的重要方向。虽然这些技术配套方面仍然不够完善，有的尚待开发补充和提高，但它们为国际合作和技术引进敲开了大门，期望通过国际合作或技术引进，为急速提高住宅质量和劳动生产率作出贡献。

（3）加强墙体改革力度，大力推进住宅节能工作。我国墙体改革与节能工作已有8年，现有主要新型墙体材料10余种。但至今仍存在着产量较小，配套水平较低，各种新型轻质材料和承重砌筑材料缺乏的问题。生产装备至今仍处于半机械化和手工操作水平，严重影响轻型住宅结构的发展。住宅节能工作已普遍引起政府的重视，建设部制定《建筑节能“九五”计划和2010规划》提出了明确的三步目标。提出依1980年为基准节能50％的要求。但在执行中，困难和机遇并存。克扣住宅建设投资的结果，造成构造间隙，产品质量低，节能技术的贫乏，减缓了节能进程的效率。产业政策不足，使高能耗产品充斥市场，计量措施不力，造成住户节能意识淡薄……。墙体材料的改革与节能工作，构成了住宅产业化的主体工作。各级政府将花大力制定计划落实措施，以提高产品配套水平和技术装备为重点，全面推进新型墙体材料、保温节能产品的数量和质量的发展，以此推动建筑工业化步伐。

（4）改革施工工艺，提高住宅生产工业化水平。改革目前用工多，湿作业多，劳动生产率低的状况。通过改革施工工艺，加强机构装备（特别是施工操作人员小机具、小装备），推广商品钢筋混凝土的应用，改湿作业为干作业，发展工业化建筑技术等手段，从而提高住宅建设的工业化程度和劳动生产率。改善施工条件，缩短施工周期，使中国住宅施工技术迈向国际化接轨的新阶段。

住宅产业领域十分宽阔，涉及到建筑、建材、房地产、轻工、化工、机械等10多个行业的数千种产品，同时还可刺激金融、保险、商业的繁荣，进而可以带动整个国民经济的发展。

住宅产业是以住宅作为它的最终产品。从生产过程和最终产品运营，可将住宅产业划分为居住区的规划和住宅建筑设计，住宅部品（产品）的开发和生产，住宅及住宅（区）的建造、维修和改造，住宅和住宅区的经营和管理等方面。住宅作为人民生活密不可分的物质条件，生活的改善需要持久的发展住宅产业。住宅产业的水平无疑反映了一国一地经济实力和整体建筑水平。大力发展住宅产业，开展国际合作是社会发展的需求，经济发展的需求，民心的需求，总括起来，如下领域可供发展的选择。

（1）投资现代居住小区和住宅房地产。可采用在国外寻找合作伙伴，在设计、营建、营销和管理等方面全面合作。开发对象应能满足中国住房市场的需求，满足中国居民的生活需求为出发点。欢迎引进先进的设计理念和建造技术（包括行之有效的住宅建筑体系）以及物业管理等内容，以期带动中国居住小区建设模式的发展。

（2）厨房、卫生间成套技术。包括橱具、卫生洁具、通风排气设备和技术、热水设备、燃气设备、管道管材及其配件、排水器材、计量器具及技术、防漏防渗技术等。可作整体技术引进，也可作为单项技术或设备引进，建立相应配套工厂企业。

（3）住宅结构体系。中国目前提倡发展新型大空间结构体系。可在开间和进深两个方面具有灵活的特征。他们是：内浇外砌结构体系；钢筋混凝土异型框架结构体系；整体预应力装配板柱体系；空心砌体结构体系。要求这些体系具有非抗震设防地区和抗震烈度为7－8度地区的多层和高层住宅。

（4）非承重墙及轻质隔墙体系。非承重外墙要求具备耐久、防水、保温、抗冻、隔热和装饰美观的功能。发展外墙外保温技术及做法，外墙的各种装饰材料、涂料和其他饰面材料的做法。发展复合轻质保温墙体。内墙材料应为高强轻质、施工简捷，并具有隔声和防火的特点。建造形式分为固定式、可拆改式和活动式三类。发展饰面材料各种装饰线，五金件等，各种可拆改成套隔断体系。

（5）防水技术与材料。防水材料技术受到建筑业的特别重视，主要包括屋面防水、厨卫防水、地下室防水和墙体防水等多方面。发展各种卷材、涂料、胶粘剂、膨胀剂等不同种类产品，发展各种新型瓦材，引进各种瓦材的生产工艺。

（6）门窗。推广应用抗风压、气密、水密、保温隔热、隔声等性能的塑料复合窗、彩板窗。改进防盗、隔声、保温、防火多功能户门。注重各种门窗产品的形式和尺寸规格、接口技术、五金件和密闭材料。发展用于坡屋面，内门，阳台系列特种门窗以及喷涂覆膜技术。

（7）节能技术与设备。节能设备及器材包括采暖、空调、降温、照明、家电、炊事和热水供应等。引进和发展供热管网水力平衡技术，自动调温控温技术，热量计费技术，以及供热、供冷和供热水三联供技术。

（8）施工技术。推广计算机应用于项目管理，网络计划，工料配比等技术。发展预拌混凝土，泵送技术，钢筋连接技术，新型脚手架和新型模板技术等。配套小型机具，安全保障技术等。

（9）小区物业管理技术和设备。主要是指住宅小区物业管理技术和设备。主要是指住宅小区及配套设施维修技术，环境绿化，清洁卫生，垃圾清运，治安防范，居民服务等方面，提高对居民的社区服务。其中重点发展和引进安全防范系统（闭路系统、防盗报警）防火报警系统（火情探测、防盗报警，自动灭火），车库管理系统，垃圾清运系统和运用天线系统。

21世纪的住宅建设模式

第一，功能空间开放型住宅。

这种生活模式，不拘泥物品的就位，随身放置的简单、散漫、富于诗意的生活，追求生活空间的解放感。

其居住特征：高空间，大窗户，空间简单，色彩朴素、协调，墙面用作储藏壁柜，力求不显著。

第二，私密性与团聚性兼备住宅。

满足个人所需要的私密性和家庭所需要的团聚性，个人独处、家庭共处交流时间、场所均有保证。

其居住特征：有家庭共处的居住空间，一对夫妻有两个卧室，必要时保证个人私密性。

第三，智能型住宅。

这种生活模式，将都市中心的方便、信息快捷新鲜相联系；积极的办公生活方式，24小时的都市生活。

其居住特征：与生活联系紧密的高档通讯系统，支持积极生活、协助料理家务的系统，交换信息与议事厅，体育馆、桑拿浴、休息厅。

第四，社交型住宅。

有爱好者积极参加的社区活动，相投合朋友间的文化交流。

其居住特征：有文化交流的场所，有附加房间作为满足爱好的空间，有工作与生活融合在一起的住宅（如音乐家住宅）。

第五，双重生活住宅。

上班时间在城市办公生活，下班时间在郊外休息。

其居住特征：市中心处为旅馆式，配有家具，郊区住处有村落别墅意味。

第六，城市高雅型住宅。

能享受市中心的方便、城市文化生活，能利用外来家务服务，使自己有效利用时间。

其居住特征：有复杂精致的室内空间，高水平的权威演出，深夜公共汽车交通保证，屋顶花园。

第七，老年型住宅。

充实的老龄生活，自已积极向上，享受照顾老年人的服务，自立而健康的生活。

其居住特征：同居、邻居、近居型的三代人住宅，照料服务设施的网络化，用新的传媒工具（如电视等）学习生活技能。

第八，郊区优雅住宅（田园式）。

追求街道美景，乐于享受时间与空间宽裕的田园生活。

其居住特征：有宽裕的室内空间，能看高水平的演出，有地方特点的美丽街景。

总之，住宅建设是一项系统工程，涉及规划设计、施工建设、建材设备、环境要求以及装修、物业管理等诸多方面。21世纪住宅建设在创造多样化、个性化的同时，不可忽视可持续发展所必须重视的住宅质量的综合需求，在前进中求平衡求发展。

地段与城市空洞化

在上海，传统的“地段好”的住宅主要是指位于市中心的商业较繁华区域和“高尚住宅”区域，即传统的“好地段”有三个明显概念特征：1、交通方便（市中心区）；2、商业发达；3、居住环境好（“高尚住宅”区域）。

房地产商们都知道有一种“地段决定房地产价值”的“地段第一”法规。

而目前的购房者在购房时，正是有意无意地遵循了这个“地段第一”法则，只是购房者比某些房产商更聪明，即挑选符合传统好的地段特征，而价格却相对较低的边缘地区住宅（即市中心边缘地区住宅，主要指内外环线之间及市中心外地铁沿线的住宅）。

数年前，内环线以外交通十分不便，商业网点稀少，居住环境差，相比之下市中心就好了许多。这时内环线外的确是“差地段”，市中心区确实是“好地段”。

而目前，与传统的“好地段”相比，传统的“差地段”已相当程度地具备了“好地段”的特征：

首先，交通条件大为改善。由于近年来各企事业单位，包括商业网点等均不同程度从市中心向四周转移，对购房者来说，购买边缘地区邻近单位的住房，上下班和购物可能更方便，即使是到市中心，也有地铁和高架等快速交通网络，而住市中心则道路狭窄、出行艰难。

其次，商业设施日趋完善且更符合居民需求。与市中心繁华商业区相比，边缘地区日趋完善的商业设施，特别是各大型超市不断的建立，从价格到经营品种，更符合大多数居民的日常生活需要。

最后，边缘地区的环境更好。现在边缘地区的住宅品质、小区和周边的环境、物业管理服务以及其它环境相关因素，比起市中心传统“高尚住宅”区域，可能有过之无不及。

正是由于这个“地段第一”法则，加上边缘地区的房价相对较低，使上海边缘区域需求不断升温，中心区域则需求降温，购房逐渐由中心区域向边缘区域移动，中心区域房价跌幅明显大于总体跌幅。这就是造成上海城市日益呈现“空洞化”趋势的内在原因。

“空洞化”趋势与边缘区域交通、商业、环境等居住条件的日益完善呈正相关，与市中心区域的改造、市中心房价的相对跌幅及边缘区域房价的相对升幅呈负相关，笔者预计，可能不久之后，随着边缘区域的居住条件日益完善，相当部分的边缘区域居住条件远比市中心优越。根据价值决定价格的规律，国外那种近郊房价超过市区房价的现象，在上海也将越来越显现。

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